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縄文時代の構造物は、原初的なしくみの軸組構法
もっとも原初的なしくみは、地面に穴を掘ってそこに柱の根本を埋めこむ掘立て柱です。縄文時代の遺跡である三内丸山の巨大構造物や弥生時代の遺跡である吉野ヶ里の櫓など、掘立て柱です。つまり電柱と同じしくみです。この掘立て柱は、なかなか効率的なのですが、いかんせん長もちしません。土に埋めこまれた木は、きわめて速く腐食します。伊勢神宮のように、最良の木材を使ってさえ、無処理では二〇年もちかねるのです。仏教の伝
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大規模修繕には、専門家の意見を聞くのが賢明
大規模修繕に際し、専門家の意見を聞くのは賢明である。大規模修繕を機に、建物建設時の施工ミスが見つかる、というケースが少なくないからだ。さらに、専門家に見積もりを子細に検討してもらえば、「これは施工ミス、これは不要、これは高すぎる」といったチェックを行い、見積もり金額を下げることが可能だ。このように、見積もりをチェックし、請求金額を下げさせるのは、恥ずべきことではない。通常の取引では、常識とされる行
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壁率計算
現在、平屋と二階建ての木造住宅の耐震設計は、ほぼすべて「壁率計算」によっておこなわれています。この方法は、さきに紹介したように、一九五〇年に建築基準法ができたときにとりいれられたものです。壁率計算では、まず建物の床面積にある係数（所要壁率）をかけて、耐震上必要な壁の長さ（所要壁長）を求めます。ここで床面積は、じつは地震力の代用です。地震力は建物の質量に比例しますが、その質量はおおむね面積に比例する
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地球環境保全を考えつつ国内の山の樹木を伐採・植林を
日本も、戦時中の乱伐がたたって、戦後まもなくは山が荒れ、木材資源が危機に瀕していました。そこで、精力的に植林がおこなわれました。現時点では、「山にある」という意味では、日本の木材資源は量的に回復してきています。ちなみに一九九五年には、森林の蓄積量約三五億立方メートル、毎年の成長量約八五〇〇万立方メートル、伐採量約三〇〇〇万立方メートルで、成長量が伐採量をうわまわっています。木材資源が蓄積していると
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REITの登場
解禁され俄然注目されたのがREITだった。出口の見えない資産デフレに直面した不動産関係者には、1990年代牛ばから米国で急拡大したREITが危機脱却の切り札に見えたのだった。米国にREITが誕生したのは61年。もともとは内国巌入法に基づいて組成される会社や信託で、75％以上の資産を不動産、現金などで運用するといった条件を満たしたものとされ、キャピタルゲインを除く課悦所得の90％以上を配当すれば、配
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建てるためにかかる費用はすべて工事費になる
工事費は、面積も間取りも仕上げ材料もまったく同じ条件で建築する場合でも、敷地の条件によって違ってきます。狭い敷地でも何もない野原のまん中にあるような土地に建築するのなら別ですが、隣近所が接近していると休日の工事ができないので、工期が長期化したり、防音シートで仮囲いをするなどの騒音対策をしなくてはなりません。また、足場をかけるにも隣地へ挨拶をしたり、場合によっては借地をするなど、直接の工事費のほかに
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ついている値段が適正なものかどうかも判別できない
業者によっては自分のところですでに情報を収集しておいて、それを提供するところもある。これ自体は問題ないのだが、閲覧手数料ではなく、頼むといきなり調査料となって三万、四万の料金を請求されることもあるので注意が必要だ。もちろん、良心的な業者なら問題のない金額だが、見せ物件ばかりで、金ばかり取られる可能性があるのは、先の例と同じことになる。「いっそのこと、すでに物件を持っている業者というのがいいのではな
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建て替え可能かどうか
接道要件は2メートルですから、残念ながらＳさんの土地は、「完全に建て替えはできない土地」なんです。じゃあ、Ｓさんはどうすればいいのか？いちばんシンプルな解決方法は、土地の買い足しです。新たにBに接している部分を買って、道幅を2メートルにするわけです。もちろんこの場合、それぞれの土地所有者との交渉が必要です。アパートの周囲もかなり古いお宅で、曲者そうなじいさんが住んでいました。すんなりいくかどうかは
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性格を一発で見破るゴールデンクエスチョン
性格を一発で見破るゴールデンクエスチョンがある。「納期が遅れたらどうするか」これである。お調子者は「オーライ、全部大丈夫だから、まかせてよ」などとノー天気な返おだし、頑固者は「そんな責任はとれない」などと急に語気が荒くなって色をなす。「納期は遅れるのがむしろ当たり前で、多くの場合は雨、資材のショート、そして他の業者とのアレンジのまずさがある。自分の責任で遅れた場合は、どういうふうにしたらいいのかね
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メンテナンスフリーは災害のもと
ある外国人の方から、「日本人に住宅を貸すと建物を傷めてしまう」と言われたことがあります。ペンキの塗替えや庭木、芝生の手入れをしない、などが理由のようです。〈雨露がしのげればよい〉といった住宅に対する考え方がまだ私たちに残っているのかもしれません。しかし、住宅は年月とともに確実に老朽化するのです。さて阪神・淡路大震災後は、「どのくらいの震度まで我が家は耐えられるでしょうか」という質問をよく受けるよう
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金利上昇リスクを極小化する基本的な考え方
現在マイホームの購入を計画している、将来的に手に入れたいと考えている人への究極のアドバイス、それは、「全額現金でお買いなさい」ということだ。住宅ローンさえ使わなければそもそも金利のリスクを心配する必要もないのだから。ただ、そうはいってもほとんどの人にとってそれは夢物語。何とか2割から3割の頭金を貯めて、残りを住宅ローンで調達して購入するのがごく当たり前の姿になっている。だからこそ、住宅ローンの金利
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暖房機を一台も必要としなかった
夕食の時に、ダンパーのことを子どもたちに話した。小学五年生の長男は「おっ、それはおもしろそうだ。ちょっとやってみよう！」と外に飛び出していった。そしてすぐに戻ってきて、「冬には、冷たい風を床下に入れないのは当然だよね」と言った。すると小学六年生の娘が、「何でそんな当たり前のことが、今頃になって問題になるの？」と聞いてきた。「あなたたちが生まれた家は、換気孔が開いたままたったし、隙間だらけだったから
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悪質な勧誘を断り切れなかった
悪質な勧誘は多い。ここで紹介するのは悪質な勧誘を断り切れなかったＤさんのケースだ。「僕は買うつもりはなかったのですが、営業マンの勢いに押されてつい……」と語るのは、新社会人として医療系の契約社員として働き始めたＤさん（２３歳）。大手３社のゼネコンやデベロッパーが絡んだ５０戸を超える建売住宅群の熱心な営業をかけてきたのは、同年代の男性営業マン。同年代ということもあって、Ｄさんは、興味を示すそぶりをし
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ビルが増えていますね
最近、鉄道駅に直結していたり、隣接地にビルがあるというところが珍しくなくなってきました。大きいターミナル駅だと低層部分に食品を扱うお店があったり、洋服や服飾用品、化粧品を扱っているお店があるショッピングゾーンがあり、中層部分にいろいろな会社のオフィスが入っていて高層部はホテルだったり高級賃貸マンションというビルが増えてきました。高層部がホテルだと最上階部分にフルコースを堪能できるレストランが複数入
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インテリアは低い家具を選びましょう
私は、インテリアをいろいろと考えるのが大好きです。いろんな通販雑誌を買う予定もないのに、愛読書のように眺めています。そうすると、やはり収納重視で、壁いっぱいの本棚や飾り棚がたくさん出ていますよね。たくさん収納できるのはいいと思うのですが、我が家はあえて、全て低い家具でそろえています。そうすることにより、部屋が広くみえますし、壁紙の白さで部屋全体が明るくなっている気がします。インテリア雑誌などの、部
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資本政策の相互検証とは
資本政策の相互検証とは資本政策は銀行や証券会社などからも、それぞれのノウハウ、立場からさまざまな案が提出されることを言います。そこで重要なのは「資本政策の相互検証」を行うということです。証券会社の案を銀行が検証する、またその逆を行うことで、より客観的な評価が可能となり、会社にとって理想的な資本政策に近づくことができるわけです。株式公開前の一定期間に行う第三者割当増資や特定の者が行う株式移動などに対
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収益還元法で適正価値を計算する
収益還元法により、この郊外の物件の適正価値を計算してみよう。仮に価格や家賃の下落リスクから導いた期待利回りを７％とすると、１５万円×１２ヵ月÷７％＝２５７１万円。つまり、約２６００万円がこの物件の本当の価値なのだ。だとすれば、３６００万円がいかに高すぎるかということがわかる。これを買ってしまうことがいかに不利な行為かがわかっていただけると思う。もともと収益還元法は、投資用不動産を対象にした考え方が
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親切そうな職人さんタイプ
紹介で小さな工務店さんも訪ねてみた。親切そうな職人さんタイプだった。けれど、それだけではと、少し不安も残った。そこでも求める答えは得られなかった・・・。現在の家づくりの疲れてしまう風景。しかし、よくある姿です。数の論理で大量消費・大量注文にひた走る住宅メーカー。ローコストであることがまさに流通革命であるかのように唱え、簡素＝粗末な家を売る業者。見せることばかりを意識したデザイナーブランド（？）の設
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工事担当者が責任を負う設計ミス
設計分野には、意匠設計、建築確認取得設計、そして設計監理の三分野に分けることができますが、施工図を作図する分野はないようです。建物を建築するに当たって、施工図がなければその工事、は、工事担当者と職人と呼ばれている作業人との話合いで工事を進めていくことになります。その結果の責任の所在は不明確です。さて、裁判です。弁護士も、検事も、もちろん裁判官も素人です。結果は明らかです。「何百万、何千万と多額の費
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誤った台直しは、建物に爆弾を抱えているようなもの
誤った台直しは構造的な欠陥であって、建物に爆弾を抱えているようなものだ。大地震が発生したら、阪神淡路大震災がそうであったように、ビルの倒壊などの大きな被害につながってしまう。最初から台直しを考える業者はいない。多くは、コンクリートの打設後に設計変更したり墨出しを間違えた場合に台直しをする。間違った台直しは、建物に外圧が加わった場合に倒壊を招く。掘り起こしをしないで、地上で曲げてしまった主鉄筋部分に
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組織は変われど負の遺産は残る
住宅機構が証券化支援事業として買い取る住宅ローン債権は「フラット35」という名称で知られます。「フラット35」は、住宅機構と民間金融機関が提携した長期固定金利の住宅ローンで、住宅機構が示す一定の基準（例えば、住宅ローンの毎月の返済額の４倍以上の月収があり、住宅ローンとその他の借入金を合わせたすべての借入金の年間返済が一定の基準を満たすことなど）に合致した人に民間金融機関が融資を実行し、それを同時に
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火災保険の加入は住宅ローンの条件
火事や地震で被害を受けても、ローンがなくなるわけではありません。住宅ローンの契約は、火災保険への加入が条件です。契約できるのは、基本的に共有部分を除く専有部分だけとなります。火災保険には、地震保険がセットされていて、地震保険への加入は任意です。ただし、火災保険のみ単独で契約した場合、地震による倒壊や火災などによる被害については、保険金は支払われません。契約できる地虔保険の金額は、主契約の30〜50
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売主が複数社の場合
責任の所在が曖昧になりがちで、問題が起きたときに逃げてしまったり「無難に」路線となってしまうことがあります。また、購入者に対して柔軟な対応ができないこともあります。ただし、近年の大型プロジェクト、超鳥層などの人規模マンションなどでは、売主が複数であることも珍しくなく、それらすべてがダメというわけではありません。その場合は、幹事会社がしっかりしているかどうかで、すべてが決まると言っても過言ではありま
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インターネットで検索した賃貸情報
賃貸情報を調べるとき、まずはインターネットで各地区の相場や間取りなどから検索していくパターンが多いわけです。そして、たくさん調べてこれだ！と思って、問い合わせてみると、すでに人気物件として成約になってしまっていた、などということは少なからずよくあることだと思います。この場合、意外と気付いてないことが多いのが、年中その賃貸情報を掲載している場合があります。それはおとり広告のような場合もあります。実は
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新築一戸建てをローンで買う
憧れの新築一戸建てをローンで買うというのは、一種のステイタスです。一戸建てを買える家庭というのは、限られています。だから、ローンを組む人が多いです。賃貸で家賃を払い続けるならば、一戸建てを買ったほうが、かなり徳だということです。新築ですと数千万円するわけです。現金である頭金をいくら用意できるかで、月々の支払額は変わってきます。預金を全額頭金にするのは危険です。もしものときに多額のお金が必要なときに
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高層マンション症候群とは
高層マンションの高層階は眺めがよく、日当たりもよく、風通しがよいでしょう。実は高層マンション症候群がでることもあるのです。一体、どういったものでしょうか。高層階ではアレルギー疾患が多いのです。換気と湿気に関係するかもしれないと言われています。ベランダの手すりや屋上の避雷針で風がなることもあることもあります。これは低層階ではない外部騒音なのです。煙突から出た煙がマンションの高層階を直撃するのであれば
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敷地との対話から生まれる建物の方向性
創造とかひらめき、思いつきというような勝手気ままなものではない。やや難解な表現になってしまうが、敷地との会話の中から生まれてくる合意のようなものである。どの敷地にも個別性がある。傾斜があるのはよくあることだ。まわりの建物はどうだろうか、高層か、そうでないか。静かな地域か喧騒な地域か。地形はどうか。平坦なのか、斜面なのか、起伏があるのか。向きは、日照は、風向きは。よい土地、悪い土地というものはない。
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珪藻土の注意点
一口に珪藻土と言いますが、これもまた実に多くの種類が存在します。珪藻土の成分は、珪藻けつ岩と呼ばれる石ですが、その含有率が8％のものから78％のものまであり、成分はまちまちです。珪藻土は土自体が呼吸をするので、ビニールクロスと比較して、消臭効果や調湿効果があるのが特性で、含まれる珪藻けつ岩が少ない材料は、珪藻けつ岩の代わりに接着剤系のものを多く含ませるため、珪藻土の特性が失われてしまいます。接着剤
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リスクヘッジができる土地
土地は上に載っている建物が気に入らなければ建て替えてもいいし、良い土地でさえあれば、今の相場が低くても慌てて換金する必要もありません。勝手に増資されることもありませんし、ましてや倒産で紙くずになることもありませんので、永遠に自分のものです。いわばすべてのリスクに圧倒的な強みを持つのが、土地ともいえるのです。それでも、土地で失敗する人はたくさんいます。購入時の過剰な借金が原因です。ギャンブルの失敗の
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土地は磨けば光るもの
私たちのチームから見ても、アイドルはもちろん魅力的ではあったのですが、なにせ人気殺到でとても買えそうにない。無理に買おうとすると、社内にも株主にもとうてい説明ができないような金額になってしまいます。アイドルには、どの時代でも常にその娘のためなら金を惜しまない、熱狂的なファンがいるものです。たとえ田舎娘でもきれいな服を着せて、歌やダンスのレッスンをさせれば光り輝くはず、ということで、私たちは、一生懸
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土地を貸して権利金を受け取るときの注意
個人が土地を貸すときは、通常権利金を受け取ります。自分の土地を長期にわたって他人に貸すのですから、毎年受け取る地代以外に、権利金を受け取るのが通例です。注意していただきたいのは、受け取った権利金には次の二つがあるということです。（1）通常の不動産所得になる場合。（2）譲渡所得になる場合。（2）の譲渡所得になる場合は、「土地を貸して権利金を受け取っただけなのに、どうして“譲渡所得”になるのかがわから
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断然有利「自治体融資」ならこんなにトクをする
財形ではいくらまで借りられるのかといいますと、財形貯蓄の残高の１０倍で、最高４０００万円まで可能です。ただし公庫の融資では、原則として財形で借りた月々の返済額が「月収の４倍以上」なければなりません。それに対して、事業主からの転貸では、それぞれの事業主の判断に任され、特に上限はありませんが、事業主ごとにおのづと限界は設けられています。さらに最低の融資額があり、１００万円以下は借りられません。また、必
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住宅市場は中古が主流になる
日本には住宅があり余っており、空き家数の増加が止まる気配はまったくない。毎年、新規の住宅着工数は、空き家数の最も多い大都市を中心に、高水準で推移している。住宅全体の需要は、長期的には縮小していく。全国の新規の住宅着工数の推移を、約三十年間みると、この間、多少の凸凹はあるものの、基調としては縮小傾向が続いていることが読み取れ一九九四年以降の比類なき超低金利と住宅融資の緩和、税制の支援などもあり、大都
住宅市場は中古が主流になる... の続きを読む
超長期住宅先導的モデル事業への提案
実施されているのが「超長期住宅先導的モデル事業」だ。国土交通省が２００８年度予算で推進している施策で、何世代にもわたって使用できる住宅づくり、またそのための流通システム確立などへのモデル事業を広く民間から募集し、採択された事業に補助金を出すという制度。２００８年４月から第一回の募集が始まり、同年７月には６０３件の応募のなかから４０件の事業が採択されて、具体的な計画が動き始めている。一戸建てについて
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敷地を有効に生かすことができる三階建て住宅
最近、プレハブ住宅でも三階建てのものが現われてきたし、2×4工法でも三階建て住宅を建てることができるようになってきた。建て替えで、この三階建て住宅を実現するのも、敷地の有効利用、あるいは室内面積をより多くとる方法として賢明な方法である。これら三階建て住宅は、高さが一〇m以内におさめてあるので、高さ一〇mという制限のある第一種住居専用地域でも建築できるので有利だ。三階建て住宅には、いくつかの利点があ
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対処方策に差が出た浴室の床の処理
住宅メーカー二社でかなり対処方策に差が出ているのは、浴室の床の処理であろう。Ａ社のモデルでは、洗面所から浴室まで、すべての床レベルを平らにしている。浴室の洗い場で流される水は、入口ドアの手前のクレーデインクのところで捕捉され、あふれることはない。一方、Ｂ社のモデル住宅では、浴室洗い場のレベルは少し下がっており、段差の存在は必要に応じてすのこを持ち込むことで対処される。これはベターリビング（ＢＬ）仕
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