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別荘所有者と地元民の公共料金格差
今、別荘所有者とその土地の地元民、自治体と、公共料金の負担を巡って対立するケースがあるそうです。つまり、夏場や冬場などのオンシーズンとそうでないオフシーズンの間、水道など公共設備の基本料金などの住民負担に、格差が生じるというわけです。自治体は、どこのお宅にも均一に必要な水や電気、ガスの需要を賄うように規模を調整しなくてはいけないのですが、地元に住んでいる人々にとっては、シーズン中のみの居住者のため
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キッチンは家族の健康と心をつなぐところ
旅行に行ったりするのも家族のコミュニケーションをよくする方法だと思いますが、日常生活の積み重ねほど強いものはありません。キッチンは家族の健康を管理する場所であるのはもちろんですが、それ以上に家族の心をしっかり結んでくれる場所だと思うのです。だから、適当に座る場所を決めるなんて、もったいない。椅子やテーブルの位置を決めるときだって、コミュニケーションしやすい形を考えたいと思うのです。そして、キッチン
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人の声がする京阪神地域の報告書
京阪神地域の報告書のタイトルは東京圏と同じで「京阪神地域の都市再生に向けて」だが副題が違っている。東京圏は「国際都市としての魅力を高めるため」だが、京阪神地域は「住みたい街、訪れたい街、働きたい街」となっている。東京は「国際都市化」をキーワードにしてきた。このキーワードは、あたかも外国のビジネスマンが働く超高層オフィス・ビルや高級マンションを建てればよいという響きがある。東京に住み暮らす一一〇〇万
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時間をかけないで料理するコツを知った
食器だって、まとめて洗おうと思っていたら、いつの間にか食器棚にある食器が使い尽くされていたという感じ。まあ、よく第１章の看護師さんの家のようにならずに踏みとどまっていたものだと、今になって思います。それからは家でも、いかに時間をじょうずに使うか考えるようになりました。料理をしているときガス台があいていれば、翌朝のために野菜をゆでておひたしを作ります。洗いものが多くなるのがイヤだから、お鍋一つででき
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20％以上安い物件にも注意
価格でも不安要素を感じ取ることができます。あまりに安い物件です。住宅の価格は土地、建物、経費・営業利益の３種類からなりますが、通常に入手するのであれば、土地代はそれほど抑えられませんし、建物代を抑えた結果が耐震偽装につながったのは周知の事実。経費・営業利益も全部切り詰めたとしても２割。実際にはそんなことはありませんから、２割安の物件には何か大きなマイナスがあると考えるのが一般的。営業努力で片付けら
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必ず業者に伝えなければならないこと
仲介業者は非常にまれだ。映画やドラマの影響で、「街の不動産屋＝怖い」というイメージがついているが、実際は誠実に業務をおこなっている業者がほとんどだ。実際のところ、三井住友とか三菱とか有名な名前がついている仲介業者でもいいし、駅前などにある小さな店でもいい。とにかく頼んで、担当者の反応をみることだ。やる気がありそうなら定期的に連絡すればいいし、全然やる気が感じられなかったり、態度が悪かったりすればも
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元本安全性を高める仕組み
米国に端を発したサブプライムローン問題で、日本の不動産価格やJ−REITも大きな影響を受けました。現在は落ち着きを取り戻していますが、やはりそうした変動リスクの高さが従来の不動産投資では大きなデメリットになっていました。さらに、もっといえば日本の場合、現在取引されている不動産価格が適正なものなのかどうか判断が難しいといったことも、ハードルの高さにつながっていたかもしれません。そこで、グローバルスタ
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全資産を得意分野に集中投資すること
資産三分法はあくまでも「資産家が」「安全性を高める」ための手法なんです。ただでさえ資産が少ない人間が資産三分法によって分散投資をしても、安定性は高まるでしょうが、成長性は望むべくもありません。1000万円足らずの資産を安定的に運用して、どうやって老後必要といわれる金額（1億2000万円とも、それ以上ともいわれますね）を作り出そうというのでしょうか。資産を急速に増大させていく過程では、僕は株であって
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「人を招く」ということ
人にはそれぞれのやり方、考え方があります。一人だけから聞いたものは、「その人のやり方」に過ぎませんが、たくさんの人から聞けば、「平均値」がわかります。自分が当たり前だと思っていたことが、当たり前ではないことに気づけるのです。私が子どものころ、近所には「夕涼み」という習慣がありました。夏の夕暮れ、涼しい風が吹き始めると、家の前にある縁台に近所の大人たちがうちわ片手に集まり、将棋を指したりしていました
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多すぎるモノに対する「圧迫感」
受講前は、寝て、食べて、そこそこ健康でいられるからいいやと思っていました。結婚後も仕事を続けていますが、持ち帰り仕事も多く、気持ちのゆとりもなく、正直なところ、暮らしについて深く考えないようにしていました。脱いだ服は椅子の背にかけたまま、新聞やダイレクトメールはテーブルやキッチンカウンターに置いたまま。食器は洗いおけにつけたままという状態でした。休日は片づけるより休みたい、好きなことをしたいという
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友人が自分で別荘を建てた
定年した後の時間を有意義に過ごしている友人がいる。彼は、自分で別荘を建てたのだ。建築関係の仕事だったわけではないので、図書館で建築関係の書籍を読むことから始めていた。夫婦でイギリス旅行が趣味だったので、イングリッシュガーデンをイメージした建物と庭になっている。先に庭の部分から手入れされていた。2000平方メートルの芝生の庭では、季節の花々の鑑賞を楽しむことができる。イングリッシュガーデンの代表とも
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阪神大震災に耐えた木造住宅
私の実家も祖父母の家も、神戸市東灘区にあり、ともに阪神大震災の被害を受けました。当時私の祖父母は、築50年以上になる古い木造住宅に住んでいました。震災当時、鉄筋コンクリートの私の実家のマンションはものすごい揺れで、家の中は足の踏み場がないほどぐちゃぐちゃ、外壁には大きなひびが入り、半壊でした。それに対して祖父母の家は、実家から車で10分ほどの距離にあるのにもかかわらず、外から見る限り何の被害もなく
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住宅金融を取り巻く環境の変化
昭和五十年代以降、住宅金融を取り巻く環境は大きく変化しました。まず、年間一四〇〜一五〇万戸台の高水準を維持していた住宅着工が、五十五年以降一二○万戸前後に減少しました。これに対し、内需拡大の柱として住宅建設の促進が重視され、税制や金融面での改善・強化等が次々に打ち出されました。なかでも住宅金融公庫の融資は一段と拡充されました。一方、民間の金融機関では、預金金利の自由化の進展のなかで、法人の資金借入
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奈良〜桃山時代にかけた建築活動には建設業としての形態はない
奈良や平安の時代には、建築や土木技術が中国をはじめとする外国から入った。また、日本独自の技術の向上もあり、寺社・仏閣など数多くの建築物が建てられた。京都、奈良、鎌倉、日光などには数々の有名建築が残っている。日本最古の建築物といわれる法隆寺が建立されたのは、今から一、〇〇〇年以上前の西暦六〇七年であった。このほかにも、東大寺、平安神宮、東照宮など世界に誇れる有名建築がある。土木工事でも各地に濯漑用の
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都市計画施設、市街地開発事業
都市計画施設の区域、市街地開発事業の施行区域内では、建築物の建築は、原則として都道府県知事の許可を要する（五三条）。例外として、許可を要しないのは、（1）階数が二階以下で地階のない木造の建築物（令三七条）（2）非常災害のため必要な応急措置（3）その他（法三、四号、令三七条の二、三）である。なお、許可を要する場合の許可をしなければならない基準も法定されている（五四、五五条）。都市計画施設の区域内で都
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夫婦揃って税金軽減等の特例が受けられる
マイホームの購入は多額の資金を必要としますから、親子や夫婦で協力して借入金を返済したり、夫婦揃って親から贈与を受けて頭金の一部にするなどが一般的です。このため、『共有登記』が多く見られます。共有とは、住宅購入の際に、例えば夫婦それぞれの資金の出処（自己資金や借入金の債務負担）に応じて、その物件を分割しないで共有することです。これが認められれば、最長10年間受けられる『住宅ローン控除』や住宅取得資金
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短プラ＋金利連動型のローンは元金が減らない
金利が上昇して苦しむのはローンを融資した銀行だけではない。機構を通してその債権を買った信用金庫や信用組合も預金金利と運用利回りとが逆ザヤになる。機構と民間提携の“フラット35”のような全期間固定金利型を利用している人であれば、購入後に金利が上がっても返済額は変わらないので影響はない。しかし、先にふれたような上限が短プラ＋〇・二五パーセントの連動型だと、いくら返済しても元金が減らずに逆に、未払い利息
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社会的必要によって利用されるべき土地
最近、核家族主義が広がって、単一家族単一住居の価置が強くなったことから、家族数の少ない間には建物も小さくてすみ、社会的に地位が進むとか生活が複雑になるにつれて大きな建物や質のよいものがほしくなるとか、年とともに建物の構造や環境に対する好みも変化し、従来の住居は一生に１度のものというような動きのとれない考え方は、近ごろしだいに薄れてきたといわれる。つまり流動的な社会生活は、不動産にも及んできたのであ
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企業不動産マーケットから投資マーケットへ
企業不動産マーケットでは、(買）が4300億円に対して（売）が１兆300億円と大幅な売越しになっています。これは、そのまま投資マーケットに対しての売越しの規模にほぼ一致しています。企業は、バブル崩壊後リストラの一環で、まず不要な遊休地などを売却してきました。2001年以降、資金調達の目的から、自社使用の不動産を証券化の手法を使いオフバランス化して投資マーケットに売却しました。また、減批会計が導入さ
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動議は動議として過半数で可決
組合の総会まであと数日。全所有者に事情を説明する速達を発送した。事前に委任状を書いたとしても、それを取り消すとともに、新たな委任をして欲しいと依頼したのだ。まさに村上ファンドやスティールーパートナーズもピッタリの委任状争奪戦である。闘いの第１ラフウンドは、夏の定期総会で始まった。男は所有者からの委任状を見せ、会議室にすんなりと入ってきた。一般的に言って、組合総会に出席してくれた人の資格をいちいちチ
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国有地はバブル時代の地価騰貴の引き金に
このなかには大手不動産会社だけではなく、いまや不動産企業化した多くの一般企業までが大きな関心をよせていた。東京紀尾井町の旧司法研修所跡地、六本木の林野庁職員宿舎跡地、汐留貨物駅跡地など、超一等地や大規模な空き地がふくまれていた。このなかの払い下げ第一号は一九八五年八月に競争入札がおこなわれた旧司法研修所跡地で、落札したのは大京観光だった。落札価格は三・三平方メートルあたり二千八百万円で、公示価格の
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「不動産の先物」がシカゴに上場する
ＲＥＩＴやマスター−リミテッド−パートナーシップ、それにＣＭＢＳ（商業モーゲージ担保証券）などは、主にニューヨークのウォールストリートでつくられる不動産投資商品と言っていいでしょう。これらの商品は、ウォールストリートに基盤を持つインベストメントバンク（投資銀行）が、大量の優良不動産を証券化して株式市場に上場させ、発行証券の引き受け業務を一手に請け負う証券会社主導のビジネスです。アメリカの不動産がマ
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よい不動産屋を見つける
私が買ったマンションも、広告が出るか出ないかのうちに完売してしまったのですから、同様のことは土地にもいえるのかもしれません。自分の足で空地・空家を探して歩いてみる。私も家を建てると決めたら、少なくとも1年や2年はかけるつもりで、その方法を試してみようと思っています。ほかに大事なのは、よい不動産屋の営業マンを見つけること。不動産屋自体のクオリティも見なければなりませんが、結局は、担当の営業マン個人が
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住宅は現代建築の貴重な実験場
新しい素材や構法を積極的に試みる態度だ。見なれない材料でつくられた建築は見た目にも面白く、わかりやすい記号性もある。また、たとえば平面図上に一本の線で表現される壁に、これまでとはまったく異なる表情や壁の両側に新しい関係を生み出すこともできる。また時には、これまでとは異なる部屋と部屋、あるいは建物の中と外の関係を可能にし、それによってまったく新しい配置や平面などの空間の｢関係｣を生み出す可能性もある
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都市銀行の3年固定の適用金利
都市銀行の3年固定の適用金利（店頭金利からキャンペーンや優遇金利分を引いたもの）は2007年4月現在で1.6％程度です。確かに上がっていますが、返済に大きく影響のある範囲ではありません。それでもメディアに登場する専門家は今も、かつて自分たちが書いた内容の考察は一切せずに、いまだに「将来金利が上がるから長期固定がトク」と言っていますね。彼らは決して、「なぜ3年後に5％や7％になるのか」という根拠を示
都市銀行の3年固定の適用金利... の続きを読む
相場より割安でも資産価値が低ければ意味がない
相場より割安でも資産価値が低ければ意味がないし、逆に資産価値が高くても、自分にとって利用価値が低い物件であれば買う必要もないでし、つまり、個々のライフプラン（人生設計）だけでなく、ライフスタイル、財産形成プラン、家族構成など、それらの戦略的なシナリオと不動産というものが、マッチするか否かでお買い得の度合いが決まります。それも、長期で考えなければ意味がありません。そして、換金性という重要なリスクマネ
相場より割安でも資産価値が低ければ意味がない... の続きを読む
グローバル時代の通貨の価値
日本円（￥）を持って海外に出かけたとき、多くの日本人が感じることがある。それぞれの通貨に両替し、支払いの際には知らないうちに円換算する。日本と比べて安いか高いかを比べており、多くの場合、判断基準がそこにある。たとえば、タクシーや鉄道など、安いと思えば積極的に使いたくなる。買い物も同様で、円高であれば、すべてが安く感じることになる。一般的に、物価と為替は日本国内を基準に考えると、先進国では高く、後進
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「請負」とはその発想に危険を含んでいる
与えられる受注から転換して、仕事を創り出すお手伝いができないか。「請負」とはその発想に危険を含んでいるものである。請負の定義、あるいはウケマケの弱さについては、大いに論争の余地があるところだが、学問的な論議は他書にゆずり、ここでは、請負をセールスの立場から考えてみよう。現在の建設業の母体とも言うべき請負業の起源は江戸時代にさかのぼる。では、なぜそのようなものが生まれたかを考えてみよう。大工や左官、
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不動産情報を見るのが楽しみ
新聞の折込に入ってくる不動産情報や、不動産屋さんのウィンドウに張られている物件情報を見るのが好きです。特に、いますぐ引越ししたい、と思っているわけでも、引越しの必要があるわけでもありません。ただ、そこに提示されている情報から、物件を想像するのが好きなのです。いま住んでいる家に不満はありませんが、不動産情報を見て「こっちのほうがこんなに安くて広い」とか、「うちのほうが立地がよくてリーズナブル」などと
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伝統的住宅はエコにもいい！？
京都といえば、町屋。そう、あの有名な伝統的住宅がたくさんある町です。そうした古くからある家に住んでいる方は意識の高い方が多いんでしょうか。節電と呼びかけられた今年の夏も打ち水やグリーンカーテンなどで涼しく感じられるように対策をしている家庭は多かったとは思いますが、そうした伝統的住宅に住んでいる方々は昔からそういうことをしてきたんです。そういう家に住んでいるから意識が高くなるのか、意識の高い人がそう
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住宅メーカーの口コミ
住宅メーカーといっても色々な会社があるそうで、色々な口コミのサイトがありますのでそちらを沢山見てから見学などに行った方が良さそうです。メーカーを選ぶ際は価格はもちろんですが、営業の方の対応や設計力、住み始めてからのメンテナンスなどのサポートサービスなど、色々なことを調べて話を聞いてから信頼できる会社を選びたいところです。とくに我が家は住み始めて4年、色々と不具合が出てきていて、なかでも水道周りは水
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モデルハウスに住んでみたい
モデルハウスを見に行くと、内装や家具の素晴らしさにそのままそこに住みつきたくなります。実際に住むことは可能なのでしょうか？いろいろ調べてみると、どうやらモデルハウスに住むことはできないようなんです。あくまで、物件を購入した時の住む感触を体験するために存在するようなんです。購入した後の生活をイメージするためにあるみたいです。でも、それに近い形で実際にそこに住めるというものがあります。それはオープンハ
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「世界にほこる有名建築家」
自分たちでも知っている建築家の人といえば、それこそ誰でも知っている安藤忠雄さんとか、黒川紀章さんなどが有名ですが、その人たちは日本で有名というよりも、世界的に有名になっていて、とても日本人の住まいなどとは程遠いデザインしか手掛けてくれないイメージがあるということです。しかし、部屋のデザインとか、建物の外見などで目を見張るような素晴らしいものと出会ったときには、なぜかあの有名なデザイナーの人たちが頭
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社宅に住むメリット・デメリットは何？
社宅に住むことは、メリットはどのようなことでしょうか。一つ目は、家賃が安いこと。相場よりもかなり安く借りることができると、よく耳にします。二つ目は、家族ぐるみのお付き合いもしやすくなること。お父さん同士も仲良くなる、ということも容易になるようです。場合によっては、上司と部下でも、プライベートでは仲良しと言うこともありそうです。逆にデメリットはどのようなことでしょうか。一つ目は、期間が決まっているこ
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座面の張り替えで、イスの「表情」がこんなに変わる
ある団地の前のバス停に、ダイニングテーブルのイスが五脚ぐらい置いてあるのを見かけました。誰かが二脚、不要のイスを置き、次にまた誰かが置くというように増えたようでした。「最近は捨てるにもお金がかかるでしょう。イスがあると便利だと思って置いたのかもしれないけれど、雨の降ったあと、うっかり座るとお尻がビショビョになったり、すごく迷惑なのよ」と団地の住人である友達がいっていました。これなら、座面を張り替え
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十年くらいの建設業界の特徴
ここ十年くらいの建設業界の特徴は地方自治体での公共工事が急増し、公共工事全体の七割近くを自治体の工事で占めていることである。したがって、かつての地方の工事は地元企業でという仕組みがくずれて、大手ゼネコンが私の会社のように地方へ進出して受注するようになった。原因は工事の規模の大型化である。工事の規模が大型化しているのに、相変わらず総額発注方式を取り、指名参加業者の条件が（1）施工能力のある（2）地元
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家造りは、1＋1＝2の世界だ
家造りは、情緒的であると同時に科学的なものである。つまり、1＋1＝2の世界だ。原因と結果がはっきりしている。カナダで勉強していて、そのことに気づいたときから、私は家造りに俄然興味が湧くようになった。構造の欠陥や雨漏りにしても、室内での不快な温皮差、結露とカビの発生、空気の汚れなどほとんどすべての事象に、明確な原因がある。ということは、それらの問題が発生しないように住み心地の良い家を造ることも科学的
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使えば分かる便利さ、「容器入りのノリ」
容器入りの障子用のノリが市販されています。これはキャップに小さな穴とガイドがついていて、押し出すだけで桟の中央に線状にノリづけができるものです。初めて見たときは、ノリバケの方がよほど効率的ではないかと思いました。ところが実際に使ってみると、線状にノリがつくので、塗り残しやノリが乾いてしまうことのないことがわかってきました。ノリバケを使うと、障子を寝かせてあるために、桟の上だけに叩くようにノリづけし
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資料を揃えにくいのが独立系管理会社のデメリット
設計図面や工事仕様書といった資料がすべてそろわないと、独立系管理会社はその実力を発揮できない。現在は、マンション管理法の決まりで、売り主は管理組合の求めに応じて、設計図などを提供しなければならないことになっている。しかし、実際には、資料がそろわないケースが少なくないのだ。売り主や施工会社が意地悪で出さないのではない。出したくてもない、という事態が起きるのだ。管理組合が請求すれば、売り主は、設計図な
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下請けが指名参加できない
指名競争入札に参加できる業者は全国で七万業者しかいない。建設省に登録されている建設業者は五十二万二千を超えるから、ほんの一握りの業者だけが指名参加の恩恵を受けていることになる。この指名参加できない大多数の業者が公共事業の下請け、孫請けとして指名参加の結果、受注した元請けの傘下に入って実際に施工をするのである。また、指名参加する業者も発注官庁によって技術力、経営力、公共事業の受注実績を審査されＡラン
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サビ置換剤の併用
あまり知られていないものにサビ置換剤があります。これはサビの上に塗ると、サビ（酸化鉄）が化学変化して黒い防錆皮膜をつくり、それ以上サビが進行しないというスグレものです。商品としては、サビハンター（セメダイン）、赤サビ進行ストップ（住友スリーエム）などがあり、だいたいは接着剤売場に置いてあります。したがって、サビが完全に落とせないときや、深く食い込んでいるときなどは、これを併用するのもかしこい方法で
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融資案内の読み方のコツ
公庫融資の『融資案内』は、住宅金融公庫が融資制度の具体的な内容を利用者に説明する目的で作成した資料です。しかし、公庫融資には建築技術的な手続きなどいろいろ異質な性格が盛り込まれているために、お客様にとって分かりにくさがあることは事実です。ただ、この資料は住宅ローンを初めて利用するお客様にも理解できるよう、可能な限り分かりやすくまとめられたものですので、公庫融資の融資制度を理解するうえでこれ以上のも
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